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- 世邦魏理仕Q2臺北商辦租賃市場觀察：空置率處於歷史低點，B辦租賃表現(xiàn)穩(wěn)健
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世邦魏理仕研究部主管李嘉玶認為，短期內(nèi)外商租賃動能仍顯不足
【MyGoNews蕭又安/綜合報導(dǎo)】據(jù)世邦魏理仕研究部2023年7月21日統(tǒng)計，近幾個月來臺北辦公室市場中A辦與B辦大樓租賃表現(xiàn)已出現(xiàn)分歧。2023年第二季臺北主要商圈優(yōu)質(zhì)辦公室總淨(jìng)去化量約-1,280坪，連續(xù)兩季寫下負值，主要係受到A辦市場拖累。臺北A辦市場已連續(xù)三季見到總空置面積上升，加上年初位於信義計畫區(qū)的富邦人壽A25大樓完工釋出，導(dǎo)致第二季A辦平均空置率走高至8.2％，連帶使租金成長速度趨緩。
相較之下，臺北市中心B辦租賃需求愈趨穩(wěn)定，過去三季以來B辦淨(jìng)去化量維持正數(shù)，擺脫新冠疫情期間去化水準起伏不定的陰霾。隨著中小型空置單位陸續(xù)去化，2023年第二季B辦平均空置率下探至2.9％，為2000年網(wǎng)路泡沫化以來最佳表現(xiàn)，多棟大樓的最新成交租金創(chuàng)下自身最高紀錄，帶動B辦平均租金升至新臺幣1,883元/坪，較2022年同期溫和增加1％。
世邦魏理仕研究部主管李嘉玶表示：「當(dāng)前不少A辦租戶基於預(yù)算考量而暫緩辦公室搬遷計畫，年初以來亦見到部分外商於續(xù)約協(xié)商過程中，提出縮減承租面積的要求，反映A辦市場租賃氣氛趨於保守。反觀B辦市場，在租金水準相對平實、漲幅較為和緩的特性下，國內(nèi)外中小型企業(yè)租賃動能維持不墜，過去幾個月陸續(xù)有租戶由非核心區(qū)域遷至市中心主要商圈內(nèi)的B辦大樓，且近期B辦租戶對於擴充辦公空間的態(tài)度亦較為積極?！?br />
由於近年新完工B辦大樓匱乏，加以B辦租賃需求逐漸回溫，對比2022年第一季僅55％的B辦大樓達到滿租狀態(tài)，2023年第二季B辦滿租比例已攀升至82％，顯示目前B辦市場上可供租戶選擇的單位相當(dāng)有限。另一方面，目前臺北市主要商圈內(nèi)約半數(shù)的B辦屋齡已達三十年以上，特定老舊大樓的房東因而選擇透過都市更新或危老重建的方式，除可獲取額外容積獎勵，亦能藉由產(chǎn)品重新定位，使資產(chǎn)價值最大化。當(dāng)未來有越來越多老舊B辦進入改建階段後，可預(yù)見市中心B辦供給愈形吃緊，若再考量部分B辦將重建為頂級A辦，甚或規(guī)劃為豪宅與飯店，未來數(shù)年內(nèi)坐落地點佳、租金平易近人的B辦大樓將備受中小企業(yè)青睞。
世邦魏理仕研究部主管李嘉玶認為，短期內(nèi)外商租賃動能仍顯不足，主要商圈A辦平均空置率將於2023年底上升至逾11％，部分A辦房東態(tài)度將出現(xiàn)軟化，而B辦空置率可望維持低檔，故B辦房東在租約談判上較佔有優(yōu)勢。據(jù)統(tǒng)計，未來五年臺北市中心A辦新供給陸續(xù)出籠，合計總出租樓地板面積將達23.5萬坪，世邦魏理仕研究部預(yù)測A辦平均空置率最遲將於2027年攀升至20％以上，同時間B辦空置率將持續(xù)降至歷史新低。
從長期來看，新完工A辦挾著新穎設(shè)計、先進設(shè)備等優(yōu)勢，將吸引部分B辦大樓租戶遷入。世邦魏理仕估價及諮詢部副董事張維升指出，「針對目前租金效益較差、閒置空間難以去化的老舊B辦，若房東有意走向重建之路，建議可將綠建築、智慧建築等容積獎勵項目、以及尖端租戶在意的ESG議題一併納入評估，而如以改建為新A辦大樓作為未來定位，將不可輕忽接下來五年臺北市中心及南港地區(qū)內(nèi)大量新供給所帶來的龐大競爭壓力，更應(yīng)專注於未來產(chǎn)品定位貼合市場需求?！?br />
